中国楼市自取灭亡

一五年深圳的房地产市场异常火爆，全年房价涨54%。今年刚过两个月，上海、北京及深圳同时火爆起来，买家在抢房，致房价飙升。深圳房价今年一个月就涨75%。北京、上海、南京及苏州等城市房价上涨也是如此。从这两个月情况来看，不仅房价快速飙升，销售也大增。

一、二线城市的房地产杠杆率之高、炒作及价格之疯狂、已不下于去年六月泡沫破灭前的股市。

政府乐见楼价狂飙

面对这现象，官员暗中窃喜，尽管口头上会说几句不痛不痒的话，要稳定当地房价，但见房价飙升，就知道GDP上去，土地财政有救。

因此，没有哪个城市会真正推出政策稳定房价，不到泡沫真正破灭，官员还是会说房价升得快，但风险可控。

这次一线城市及部分二线城市房价飙升，与以往不同，完全是政府过度宽松的币策及场外杠杆资金推动的结果。内地「杠杆上的房地产市场」与去年泡沫破裂前的「杠杆上的股市」如出一辙，若还认为风险可控，最后只会让泡沫破灭。

一、二线城市的房地产价格突狂飙，于今年一月份银行信贷增长2.54万亿元人民币的数据上可见一斑，这是历史上 最高月份?九年一月录8,900亿元人民币的2.8倍。一月份社会融资总额增长3.42万亿元人民币，按月增长1.61万亿元人民币。资金大量涌出并没有 流入实体经济，而是涌入房地产市场。官员辩称一线城市房价狂升不是宽松币策的结果，真可笑！

据报道，目前这些城市的房地产市场的场外配资规模已超过1万亿元人民币以上。公开资料显示，整个中介行业通过场外配资实现的购买住房总额已超过1万亿元人民币。

还有报道指出，在这些房价疯狂的房地产市场，有三成买家是借助于中介公司杠杆完成交易。目前各种首付贷款已可将 首付降到5%，即杠杆率可放大到20倍。部分贷款产品甚至提供契税借贷。就目前这些一、二线城市的房地产市场的情况来看，其杠杆率之高、炒作及价格之疯狂，已经不下于去年六月中旬泡沫破灭之前的股市。

房地产市场的疯狂，不仅显示更多的高风险投资者涌入市场，场外配资疯狂，还显示不少房地产投资者及一些财富管理公司自买自卖，把银行资金套出，之后不少人随时准备弃房而去，因他们早就把自己所期望的资金与收益从银行套出来，这样房地产价格岂能不疯狂飙升？

严查配资讲多过做

人行和中银监等监管机构，正密切关注这些城市房地产市场融资风险，并拟推出措施，打击房地产中介机构、开发商、小额贷款公司及P2P网络金融平台，为买家提供购买住房首付贷款的行为。此外，监管部门将要求商业银行对住房贷款申请进行严格审查，若首付资金来自高杠杆类融资贷款，要拒绝借出住房按贷。监管部门还将要求银行加强房贷压测。

监 管政策几时出台难以估计，可能等到房地产泡沫破灭，内地还在研究应对方式，就如去年股市一样。另方面，若政府不能通过严厉税收杠杆对住房疯狂炒作进行遏 制，把住房的投机炒作及消费区分开，严格去除住房炒作的赚钱效应，这些城市的政府想通过以往失败的住房限购政策，以及银行信贷差别化的信贷政策，来防止或 遏制疯狂炒作，几乎不可能。

势必重蹈股灾覆辙

只要房价在上涨，特别是疯狂飙升，投资者就有办法突破这些限制。场外配资的加杠杆也可轻易突破信贷差异化的防火墙，驱使低收入或没有稳定收入的高风险投资者入市。这种情况比美国次按危机爆发前还要严重。若内地对一线城市房价疯狂飙升仍坐视不理，「杠杆上的房地产」 也会走上去年「杠杆上的股市」之路。

来源：东方日报 / 易宪容 青岛大学经济学院教授